חוקי הקרקעות העות'מאניים מהשנים 1860-1858
בעקבות מסע נפוליאון בשנת 1799 לארץ-ישראל החל העולם להתעניין בנעשה בארץ שכוחת-אֵל זאת. כיבושי מוחמד עלי ובנו אברהים בשנות ה- 30' של המאה ה- 19 העלו את ההתעניינות המדינית והאסטרטגית של מעצמות אירופה בארץ-ישראל. בראשית שנות הארבעים, עם שוב השלטון התורכי למשול בה, הגבירו בנות בריתה של הקיסרות העות'מאנית את השפעתן עליה, הורחבה שיטת הקפיטולציות, הוקמה בקצב מזורז שורת קונסוליות זרות וחלה עלייה רבה במספר הנוסעים מהמערב אליה. גידול השפעתה התרבותית של אירופה על ארץ ישראל, גידול ההתעניינות בה מבחינה היסטורית ודתית, הן על-ידי נוצרים והן על-ידי יהודים באירופה, ותחילת ההתיישבות החדשה בארץ-ישראל, גרמו החל מהמחצית השנייה של המאה ה- 19 לכמה התפתחויות. ביניהן: פירסום חוקי קרקעות חדשים על-ידי הממשלה העות'מאנית ותחילתו של מיפוי קרקעות מודרני בארץ ישראל. המיפוי נעשה לפי דרישת רוכשי הקרקעות והמתיישבים החדשים בא"י: הכנסיות השונות, הטמפלרים והמושבות הראשונות שהוקמו ע"י יהודים.
חוקי הקרקעות החדשים החשובים היו:
א. חוק הקרקעות העות'מאני מיום 21 באפריל 1858.
ב. חוק על סדרי הטאבו מיום 14 בדצמבר 1858.
ג. חוק על הוראות בנוגע לשטרי טאבו מ- 1860.
חוק הקרקעות העות'מאני משנת 1858 הכיל 132 סעיפים הדנים בעקרונות והלכות יסוד המתייחסות לשימוש בסוגי קרקע שונים ובהעברת הזכויות עליהן בדרכים שונות. להלן כמה סעיפים מחוק זה שעסקו בנושא בעלות על הקרקעות, שהייתה להם חשיבות גם בימי המנדט הבריטי וגם במדינת ישראל:
סעיף מספר 1: במדינה העות'מאנית חמישה סוגי קרקעות:
סוג א': קרקעות מוּלְכּ הן קניינו הפרטי הגמור של האדם.
סוג ב': קרקעות מירי הן נכסי המלכות השייכים לאוצר המדינה. ההחזקה בקרקעות אלה נמסרת על-ידי המדינה לאזרחים תמורת תשלום, לשם עיבודן. מרבית הקרקעות הראויות לניצות חקלאי בארץ ישראל באותן שנים היו קרקעות מירי.
סוג ג': קרקעות מוקופה: קרקעות מירי שהוקדשו למטרות דת או צדקה.
סוג ד': קרקעות מַתְרוּכָּה: קרקעות שברשות הרבים, כגון דרכים ציבוריות או מרעה השייך לכל תושבי הכפר או לכמה כפרים.
סוג ה': קרקעות מַוָואת: קרקעות מתות שאינן בהחזקתו של מישהו ולא הוקצו לשימוש הציבור. קרקע שוממה הרחוקה מיל וחצי ממקומות יישוב.
חוק הקרקעות הזה לא חל על קרקעות מולכּ ועל הקדש של קרקע מולכּ (וקף). בקרקעות אלה המשיכו לנהוג לפי ההלכה הדתית (השריעה).
סעיף מספר 8: אין למסור את כל הקרקעות הכפר או העיירה לכל ציבור התושבים כחטיבה אחת וגם לא לאחד, שניים או שלושה שנבחרו על ידם, אלא נותנים קרקע לכל אחד מהם לחוד עם שטר טאבו (קושאן), להוכחת זכות החזקה בה.
סעיף מספר 15: קרקע משותפת הניתנת לחלוקה, באופן שכל אחד מהשותפים יוכל ליהנות מן החלק שיופרש לו – אם דרשו השותפים או כמה מהם חלוקה, תחולק לכולם בידיעת הפקיד. החלקים יקבעו בהגרלה או באופן צודק אחר, לפי עידית, בינונית וזיבורית.
השלטון העות'מני היה מעוניין להשתמש בשני הסעיפים האחרונים שלעיל לשם ביטול או צמצום שיטת הבעלות המשותפת על קרקעות (משאע) שגרמה לפיגור בעיבודן החקלאי. אולם מטרה זאת לא הושגה בתקופת השלטון העות'מאני בארץ ישראל.
סעיף מספר 36: המחזיק בקרקע רשאי להעביר, ברישיון הפקיד, את הקרקע המוחזקת על-ידו לפי שטר טאבו למי שירצה, בתמורה או ללא תמורה. אין תוקף להעברת קרקעות מירי בלא קבלת רישיון מהפקיד, וההחזקה בידי מי שמעבירים לו תלויה בכל מקרה ברישיון הפקיד.
סעיף מספר 47: קרקע המועברת לפי מידת דונמים ואמות, מתחשבים רק בהם. אך כשהיא מועברת עם קביעת הגבולות וציונם, אין מתחשבים בדונם ואמה, בין שנזכרו ובין שלא נזכרו, אלא אך ורק בגבולות. למשל, אם העביר אדם את קרקעותיו לאחר, עם ציון וקביעה של גבולותיהן בהצהירו כי שטחן עולה לעשרים וחמישה דונם, ואחרי כן נתברר שהקרקעות מכילות שלושים ושניים דונם, לא היה רשאי אחר-כך לדרוש חזרה את שבעת הדונם הנוספים או לדרוש תוספת מחיר.
מכיוון שחוק הקרקעות לא דרש ביצוע מדידות והכנת מפות על פיהן, היה לסעיף זה חשיבות מרובה. מוכרים רבים נהגו להקטין את מספר הדונמים כדי להקטין את מסי הקרקע ואת מסי ההעברה. לעומת זאת נהגו לדייק בתיאור המילולי של כל ארבעת הגבולות, כדי לשמור על זכויותיהם על כל קרקעותיהם.
סעיף מספר 68: המחזיק באדמות זריעה ואינו זורע, לא בעצמו ולא בדרך השאלה והחכרה, אלא מובירן שלוש שנים רצופות בלא שיוכיח צידוק אמיתי, עלול לאבד את זכותו עליהן, וזכות זאת תועבר לאחר או שהאדמה תחזור לרשות המדינה. קרקע כזאת נעשית מחלול, כלומר נטושה.
סעיף זה הדאיג מאוד את המתיישבים היהודיים הראשונים במושבות, שהתקשו לפעמים לעמוד בתנאיו כי נאלצו לנטוש את קרקעותיהם בגלל קדחת או מסיבות כלכליות ואחרות. חלק אחר מהמתיישבים נהג לרכוש קרקעות בארץ ישראל, שנים לפני שעלה להתיישב עליהן.
ראוי לציין כי בשנותיה הראשונות של מדינת ישראל, חזרו קרקעות נטושות רבות לבעלות המדינה הודות לחוק זה.
סעיף מספר 78: אדמת מירי או מוקופה שעיבד והחזיק בה אדם במשך עשר שנים באין מפריע, תחשב זכות ההחזקה שלו כמוכחת בין שהיה לו שטר טאבו (קושאן) ובין שלא היה, ונותנים לו שטר טאבו חינם. סעיף זה הוא מקורו של חוק ההתיישנות אשר בעזרתו יכלו להשתלט על קרקעות נטושות מסוג מירי או מוקופה, אנשים שעיבדו אותן במשך עשר שנים באין מפריע. חוק זה השפיע אחר-כך במדינת ישראל על סדר הקדימויות בביצוע הליכי הסדר הקרקעות בשנות ה- 50' וה- 60' של המאה ה- 20.
ההוראות והתקנות הקובעות את ההוצאה המעשית לפועל של סעיפי חוק הקרקעות, כלולות בחוק על סדרי הטאבו ובחוק בנוגע לשטרי טאבו. שני חוקים אלה פורסמו תוך שנתיים אחרי פרסום חוק הקרקעות. עיקרם של חוקים אלה: המחזיק קרקע מירי, שרוצה להעבירה לאחר, חייב להביא תעודה חתומה בידי האימאם ומח'תאר השכונה או הכפר שבו הם מעידים:
א. כי המעביר הוא המחזיק האמיתי בקרקע המועברת.
ב. על התמורה בכסף שהוא מקבל תמורתה.
ג. על המחוז והכפר שבה נמצאת הקרקע.
ד. על פרטי הגבולות ומספר הדונמים שהיא מכילה.
שילם רוכש הקרקע את מחירה ואת מס ההעברה, נתנו לו את הקושאן, ומעתה זכותו הייתה להחזיק בקרקע ולעבדה. כמו כן נקבע כי בעיר המחוז יתנהל ספר לרישום קרקעות כל נפה לחוד, למען תרשמנה בו כל פעולות ההעברה וההנחלה.
בחוק בנוגע לשטרי טאבו משנת 1860 נאמר בצורה ברורה יותר: "מעתה ואילך לא יורשה לאדם להחזיק בקרקע מירי בלי שטר טאבו. כל מי שאין בידו שטר טאבו (קושאן), חייב לקבל אותו".
שלושה חוקים אלה ביטלו לכאורה את הרשות להעברת זכויות על קרקע מירי ממחזיק אחד לשני בדרך של עיסקה פרטית. במקום זאת הם חייבו לרשום כל העברה כזאת במשרדי הטאבו (משרד ספרי האחוזה). העיסקה נרשמה ברישום מרכזי בספרי האחוזה תוך ציון מקומה של הקרקע, פרטי ארבעת גבולותיה ושטחה. המחזיק החדש בקרקע קיבל קושאן המציין את פרטיו, את פרטי הקרקע ואת זכויותיו עליה. חוקים אלה הגבילו את סמכותם של בתי הדין השרעיים לטיפול בהעברת קרקעות מסוג מולק ו-וקף בלבד. הטיפול בהעברת כל יתר סוגי הקרקע עבר לסמכותם של משרדי ספרי האחוזה הממשלתיים (הטאבו).
חוקי הקרקעות מראשית המאה ה- 20:
בשנים 1913-1912 פורסמו באימפריה העות'מאנית מספר חוקי קרקעות זמניים, מתקדמים יותר, שמטרתם הייתה לתקן, לחדש ולפשט את חוקי הקרקעות הקודמים. חוקים אלה לא הספיקו לקבל את אישור הפרלמנט עד שפרצה מלחמת העולם הראשונה. חוקים אלה קיבלו תוקף מממשלת המנדט הבריטי, שהעניקה תוקף לכל החוקים שהיו קיימים באחד בנובמבר 1914, אם לא בוטלו במפורש.
חוק על החזקת נדל"ן משנת 1913 החיל את חובת הרישום במשרדי ספרי האחוזה גם על קרקעות מסוג מולכּ ועל כל סוגי קרקעות ההקדש. בכך ביטל להלכה את מעמדם של בתי הדין השרעיים בכל ענייני הקרקעות. בשנת 1913 פורסם גם חוק שדרש לראשונה מדידה לצורך רישום או חלוקה של קרקע, אולם גם בביצועו של חוק זה התחיל רק בתקופת המנדט.
תהליך הרישום בשלהי התקופה העות'מאנית
על-פי שלושת החוקים מהשנים 1860-1858 לא נדרשו כל מדידות או מפות לצורך רישום קרקעות, העברתן או חלוקתן. במקום זאת נשתמרה בכולם השיטה העתיקה, של תיחום גבולות הזכויות על קרקעות על-ידי ציון המחוז והיישוב של הקרקע וכן על-ידי תיאור מילולי של ארבעת גבולותיה. תהליך העברה ורישום הזכויות על קרקעות על-פי חוקים אלה היה מתבצע כרגיל בארבעה שלבים:
א. חתימת הסכם בין המוכר והקונה המפרט את הקרקע ואת תנאי העברתה.
ב. תצהיר למשרד ספרי האחוזה כבקשה לרישום העברת הזכויות על הקרקע.
ג. רישום העִסְקה בספרי האחוזה.
ד. קבלת שטר טאבו (קושאן) על-ידי הקונה המעיד על רישום זכויותיו על הקרקע בספרי האחוזה.
בכל המסמכים האלה נהגו לפרט באופן מילולי את כל ארבעת הגבולות.
למרות כל האמור לעיל, הרישום בספרי האחוזה היה רק רישום שטר או תעודה ולא רישום זכות. הממשלה, בעת נתינת קושאן, לא קיבלה עליה אחריות לזכות הקונה על הקרקע. הקושאן היה תעודת רישום של הבעלים בספרי האחוזה המעידה רק שבעל הקרקע רשום בספרי האחוזה כבעל הקרקע או כבעל זכות אחרת עליה.
מיפוי הקרקע בשלהי התקופה העות'מאנית
כבר נאמר כי החקיקה העות'מאנית האזרחית בענייני קרקעות חייבה רישום מרכזי של כל פעולה של העברת זכויות על קרקעות, במשרדי ספרי האחוזה (טאבו). עם זאת לא חייבו גם חוקי הקרקעות החדשים כל מדידה או מיפוי של גבולות הקרקעות הנרשמות. קרקעות אלה המשיכו להירשם לפי תיאור מילולי בלבד של ארבעת גבולותיהן.
למרות האמור לעיל, התחיל בתקופה זאת מיפוי קרקעות בארץ ישראל לפי דרישת המתיישבים מאירופה, גרמנים ויהודים, שהיו זקוקים למפות אלה לשם קביעת השטח שנרכש על ידם, כבסיס לתכנון מודרני של יישוביהם ולחלוקת הקרקעות בין המתיישבים. תחילה עסקו במדידות מהנדסים גרמנים ואחרים שקיבלו את הכשרתם בארצותיהם. מאוחר יותר הוכשרו כמודדים גם יהודים מקומיים ונוספו עליהם מודדים ומהנדסים יהודים שבאו כעולים וכמתיישבים ממדינות שונות באירופה ורכשו את הכשרתם שם. האדמיניסטרציה של הברון רוטשילד, ואחריה יק"א, הקימו משרדים טכניים למדידות ולמיפוי באזורים השונים של הארץ, הכשירו מהנדסים מודדים מתושבי המקום, הביאו מהנדסים מודדים וציוד מדידה חדיש מאירופה, ובעזרת כל אלה קבעו סטנדרטים גבוהים יותר למיפוי הקרקעות. משרדים טכניים אלה, ומודדים פרטיים שפעלו לידם, ערכו מיפוי קרקעות מפורט בקנה-מידה גדול של 1:1,000 עד 1:5,000 שבו ניתן היה לפרט כל חלקה ומידותיה (בניגוד למודדים הגרמנים הראשונים שערכו בעיקר מפות בקנה-מידה 1:10,000 או קטן יותר) של כל קרקעות המושבה וקבעו את השטח המקורב שלהן בדונמים. קנה-המידה המקובל למיפוי השטחים החקלאיים על-ידי המשרדים הטכניים של יק"א היה 1:4,000, שהיה גם קנה- המידה של המיפוי הקדסטרי באזורים חקלאיים בצרפת, או 1:5,000 שהיה קנה-המידה של המיפוי הקדסטרי בגרמניה.
מכיוון שרישום הקרקעות במשרדי ספרי האחוזה לא היה מלווה במפות, לא הייתה אפשרות לקבוע לפי מפות את גבולותיהם של שטחי קרקע שנרכשו. לכן היו הקונים חייבים לתחום את גבולות הקרקעות בשטח, לפי הפירוט המילולי של ארבעת גבולותיהן, כפי שנרשמו בספרי האחוזה ובקושאן, וכפי שהמוכרים הראו אותם לקונים בשטח. במקרים של סכסוכים על גבולות נזקקו לעזרת השלטונות או לחתימתם של פקידי הממשלה על מפות שציינו גבולות מסוכמים על כל הצדדים. במקרים קיצוניים נזקקו אף לפסיקה של בתי-דין, אזרחיים או דתיים. גם זאת מצאה את ביטויה בחתימה על מפות מוסכמות.
כדי למנוע הסגת גבול על-ידי שכנים ערבים, פותחו במשך השנים שיטות לתיחום פיסי בשטח של גבולות הזכויות על קרקעות. תמיד השתדלו הקונים שחלק מקווי הגבול יהיו גורמים גיאוגרפיים בולטים, טבעיים (נהר או נחל) או מלאכותיים (דרך ראשית). במושבות העבריות השתמשו בכמה שיטות נוספות לתיחום פיסי של גבולות קרקעות:
א. חפירת תעלה לאורך גבולות הקרקעות וחיזוקו של תיחום זה על-ידי נטיעת עצי אקליפטוס לאורך התעלות. שניהם, התעלה והאקליפטוס, יכלו לשמש גם לניקוז השטח באדמות ביצה.
ב. בניית גדרות אבן לאורך הגבולות באדמות טרשים מהאבנים שסוקלו מהשטח. את גדרות האבן נהגו לחזק על-ידי נטיעת עצים לאורכם או על-ידי נטיעת משוכות צבר או שיטה.
ספרי האחוזה הפנימיים של המושבות והשכונות העבריות, שהיו מלווים במפות מפורטות של כל חלקה, היו תופעה מיוחדת במינה לארץ ישראל באותה תקופה. ספרים אלה כללו נתונים מספיקים להסדר קרקעות מודרני, אם כי לא היה להם כל תוקף חוקי. חשיבותם הגדולה של ספרי האחוזה הפנימיים באה לידי ביטוי בתקופת המנדט הבריטי: על-פי פקודה לתיקון ספרי האחוזה משנת 1926 ניתן היה לתת להם תוקף חוקי (ראה פרק ב').
